Le changement de syndic est souvent perçu avec appréhension alors même que de nombreux problèmes existent à la fois au niveau de la gestion de la copropriété et de la communication entre les copropriétaires et le syndic.
Et si ce changement devenait un levier pour une meilleure gestion où les copropriétaires bénéficieront d’une administration de qualité de la copropriété et d’une transparence parfaite de l’information.
Le principe
Le rôle et les attributions du syndic de copropriété sont encadrés par la loi Hoguet du 2.07.1970 qui règlemente les professions immobilières ainsi que par la loi ALUR du 24.03.02014 modifiée en 2017. Le syndic assume la gestion et l’organisation de la copropriété au nom des copropriétaires dont il est le représentant légal.
Parmi les différentes missions qui lui sont confiées par la loi, il va contracter les différents contrats d’assurances et d’entretien, établir les comptes et les décomptes pour chaque copropriétaire ainsi que le recouvrement des charges. Il établit aussi le budget prévisionnel et va convoquer chaque année, l’assemblée générale (et le cas échéant, des AG extraordinaires) où il fera le point des actions menées pendant l’année qui vient de s’écouler.
Il a également dans ses attributions, celle d’archiver l’ensemble des documents relatifs à la copropriété.
Chaque copropriété doit avoir un syndic qui sera choisi par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale.
Quand a lieu le changement de syndic
La loi prévoit le remplacement du syndic dans trois cas. Le premier, c’est lorsque le mandat de gestion est arrivé à son terme. Le deuxième cas est la démission du syndic de copropriété. Et enfin, la révocation peut être prononcée par l’assemblée générale quand ce dernier a manqué à ses obligations ou pour abus.
La durée du mandat se situe habituellement entre un et trois ans. La loi ALUR impose de toute manière, l’obligation d’une mise en concurrence du syndic au bout d’une période de trois ans.
La procédure de changement
La convocation de l’assemblée générale doit prévoir expressément la désignation d’un nouveau syndic. Il est donc crucial de s’assurer de la date du contrat du syndic en place.
Le contrat de syndic soumis à l’AG, doit respecter des conditions de forme et de fond prescrites par la loi. En effet, la convention doit indiquer clairement dans les annexes les services de gestion courante ainsi que ceux qui pourront être facturés de manière exceptionnelle.
En cas révocation pour faute grave qui peut survenir à tout moment en convoquant l’AG, il faut nécessairement un vote de la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires.
Le nouveau syndic quelle que soit la raison du changement (révocation, démission ou volonté des copropriétaires) sera élu à la majorité absolue c’est-à-dire au moins 50 % des tantièmes de tous les copropriétaires (loi du 10.07.1965). Si au premier tour, ce quota n’est pas atteint, un second tour aura lieu avec une exigence d’un tiers minimum des voix.
Le nouveau syndic assume immédiatement sa fonction et une période de transition de un mois, le temps nécessaire de récupérer les archives administratives, comptables ainsi que le solde.
Quels critères pour choisir un nouveau syndic :
Ce qui doit être pris en compte, c’est d’abord, la réactivité du syndic. Celui-ci doit être joignable à tout moment (heures ouvrables) et capable d’agir rapidement. Un syndic qui gère déjà des copropriétés structurellement proches de la vôtre est un critère de choix important.
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